施工事例
After
Before
外壁塗装・防水塗装の
こんなお悩みありませんか？
所有物件が築10年以上経過し、 外壁塗装を考えている
大規模修繕で失敗したくない
入居率が悪く、管理会社からも 家賃を下げるように言われている
内装はきれいなのに、 外装が汚くて入居率が悪い
外装が 汚くて高く売却できる気がしない
外壁塗装職人直営.com
にご相談ください
当たり前のことですが、建物が古くなれば資産価値は下がります。
見た目も悪くなるので入居率は下がり、入居率を上げるために家賃を下げる…。
その結果、利回りが下がり売却額も下がります。
また、修繕をしないで売却する場合、買主側の目線で考えると
物件購入価格と一緒に修繕費用を融資してもらうのはハードルが高く、
購入してから大規模修繕となると、かなりの自己資金を使用することになる。
結果として「購入できる人＝自己資金を投入できる人」に限られてしまいます。
「自己資金を投入できる人＝購入できる物件の選択肢多い人」なので、
お得感がある物件を選べるのです。
つまりお買い得感がある価格設定にしないと売れないという事です。
ではどうするか？
家賃はもちろん立地（土地）によっても変わりますが、物件によっても変わります。
見た目が変われば、家賃も変わるし入居率も変わります。
家賃が上がり、入居率が上がれ売却額もあがります。
当たり前じゃないか!?と思われる方もいらっしゃると思いますが
当たり前の事をしっかりと行い、先を見据えながら戦略的に
不動産を保有、売却することが肝心なのです。
実際に長く続く不動産屋はやっています
コストはできる限り抑えるのが基本ですが、
必要なコストはかけて物件力を高めてあげましょう。
少しでも心当たりがあれば『外壁塗装職人直営.com』にご連絡ください。
不動産業界にも精通した大規模修繕専門店だから、専門知識も経験も豊富。
そのような悩みをお持ちのオーナー様へ、責任を持って大規模修繕のサポートをいたします。
選ばれる７つの理由
大手企業と変わらない品質の材料を使用
外壁塗料、防水塗料は機能性が必要なためそもそもとびぬけて安い材料というのはありません。ただし、普通より長く持つ塗料や光触媒等のより高性能な塗料は高額になります。もちろん当社でも大手メーカーの塗料を使用している為、大企業や工務店が使用している材料と何ら変わりありません。
大手企業、工務店と変わらない技術をもつ職人
大企業や工務店は塗装屋と呼ばれる職人たちを自社の社員として抱えているのでしょうか？答えはほとんどの場合、NOです。基本的には私たちのような職人に発注する形を取っています。もちろん私たちも工務店の仕事を受けています。だから技術は変わりません。
職人直営だから実現できる低コスト
当社は職人直営だから、工事の中間マージンがかかりません。大手企業と同じクオリティの工事を低価格でご提供することができます。
相見積もり歓迎
価格も技術も自信があります。もしかして高いかもと思ったらまずは当社に相談を。
コストカット率30～50％
依頼していただいたお客様から他社の見積金額をお伺いすると差が大きい時には2倍の金額になっている事も…。特に地方物件の場合価格差が大きくなる傾向があります。雪が降るエリアの場合は半年しか稼働できない、そもそもエリアの単価が高い傾向がありますが、工務店等の中間マージンが発生しないのは思ったより大きい差になります。 また店舗やショールームなど余計な費用をかけないというのもポイント
他府県もご相談可能
これは上記にも記載したように、エリアの単価・地域の単価というものが少なからず存在します。なので「大阪から行く」ことが肝心なのです。私たちも同じように出店してしまうとエリアの単価に合わせないと価格破壊を起こすことになります。
不動産業界に詳しい運営者
私自身不動産に長く関わっておりますが、近年では特に不労所得・手間をかけずに・副業・片手間・簡単…そんな不動産投資の話（セミナー）をよく聞くようになりました。 ですが実際は、不動産を取得したら大変だった。管理会社に任せっきりにできると思っていた。なかなか黒字化できない。売りたいけど売れない。・・・etc 色々な相談を受けましたが、ひとつ共通するのが戦略ない事。とりあえず利回りが良くて、なんとなく場所が良くて・・・そんな選び方してませんか？？ 正直そんなに簡単なものではないですし 、どんなビジネスでも戦略立てますよね？ 不動産でもしっかり戦略立ててリフォームや大規模修繕も「必要経費」として戦略的にコストをかけることが重要だと思っています。
安さの理由
理由
１
中間マージンカット！
『外壁塗装職人直営.com』では中間マージンをカットできるため、大手企業と同クオリティでお安く施工出来ます。
工務店の場合
外壁塗装職人直営の場合
理由
2
店舗を持たずにコストカット
最近では、ショールーム付き大型テナントも増えており、塗料の効果を体験できるような塗装店もありますが、店舗が大きくなれば、賃料も上がってしまいます。
もちろん店舗増やせば営業マンも雇わないといけない…。
当たり前のことですがその経費（コスト）はお客様が負担しています。
『外壁塗装職人直営.com』では、あえて余計な費用がかかる店舗などは造りません。
また、上記でも説明した通り、積雪のあるエリアと都心部エリアでは単価が違うという現状の為、多店舗展開すると、エリア単価に合わせないといけなくなるというのも店舗を持たない大きな理由の一つです。
施工内容
足場、シートの設置（外壁塗装）
しっかりした足場は良い塗り替え工事の基本。職人さんが安心して仕事ができることが良い現場の条件です。メッシュシートは塗料の飛散防止のために足場に取り付けます。台風などで風が強い時はたたんでおきます。
高圧洗浄（外壁・屋根）
下地処理の一番最初に行う作業が高圧洗浄です。外壁や屋根に付着した、ほこり、苔、チョーキングの粉などを丁寧に落としていきます。水圧は80～150気圧にもなります。
ケレン作業（屋根・金属部分）
ケレンとは、ヤスリ等を使い、トタン屋根や階段の鉄部の汚れやサビ、旧塗膜を落とす作業です。鉄部以外にも木部でも行われます。また、塗料の密着性が良くなるように表面を傷つける作業を目粗しといい、この目粗しもケレンに含まれています。
下地処理（外壁）
クラックとは、外壁の経年劣化により表面にヒビ割れが出てくる現象です。主にモルタルの外壁材で起こり放置しておくと、ヒビ割れた部分から雨水が入り込み内部を腐食させる原因となります。そのため、下地処理の段階でしっかりとクラックを補修する必要があります。
シーリング補修（外壁）
外壁がサイディングやALCの場合、目地やサッシまわりに使われているシーリング部分にヒビ割れ、剥がれなどの劣化が起こります。劣化状況によって、打ち増しと打ち直しのいずれかで補修します。ヒビ割れの大きさによって補修方法が異なりますが、ほとんどの場合はシーリング材による穴埋めと弾性系塗料で対応します。
塗装工事（屋根 外壁）
刷毛とローラーで塗り替えをしていきます。下塗り、中塗り、仕上げ塗りの3回塗りが基本です。中塗り、仕上げ塗りは同じ塗料になり、2回塗ることで、外壁を保護するのに必要な塗料の厚みができます。屋根、樋、木部、軒天、鉄部の塗り替えもしていきます。 下塗り塗料とは、外壁材や屋根材などの塗装面に一番最初に塗る塗料です。下塗り塗料は、中塗り・上塗りの密着性を良くするために、塗装面を整えるための重要な役割をしています。主にプライマー、シーラー、フィラーがあり各々の既存下地に応じて適切に選択します。
足場、シートの撤去
足場とメッシュシートの解体、撤収をします
ご契約の流れ
お問い合わせ・ご相談
当社スタッフが折り返しご連絡いたします。
現地調査
実際の現地で建物の状況調査を行い、プランニングをスタートします。遠方の場合はビデオ通話を利用する等の対応をさせて頂きます。
ご提案・お見積り
現地調査・お客様のご要望をもとに、最適プランをご案内します。ご要望に応じて、複数プランのご提示も可能です。
契約
ご提案内容を承認いただけましたら、ご契約を交わさせて頂きます。施工中は安全にも配慮しながら進めさせていただきます。 ※ご契約後キャンセルの場合は、ご契約以降の費用精算をお願いする場合があります。
着工
お打ち合わせで工事開始日を設定し、着工開始となります。
完成・引き渡し
検査完了後、お引き渡しとなります。
よくある質問
大規模修繕は何年に一度くらいの周期で工事すべきでしょうか？
5年・7年・10年・15年...使用する塗料によって違います。また施工の仕方によっても違う事は言うまでもありませんが目安としては10年に一度と考えてください。
工期はどれくらいかかりますでしょうか？
施工する物件によって違うので一概には言えません。
職人は何人くらいで作業するのでしょうか？
こちらも規模によって変わりますがバルコニー等の入居者に負担がかかる作業の場合は人数を多めに入れ て短時間で終わらせるようにしています。
修繕積立をほとんどしていません。コスト面が心配です。
こちらも規模によって変わりますがバルコニー等の入居者に負担がかかる作業の場合は人数を多めに入れて短時間で終わらせるようにしています。
希望のデザインがあるのですが？
ご相談ください。
お客様の声
大阪市 アパートオーナー 𠮷井 様
他府県に不動産をいくつか所有しており、三重で所有の物件と北海道で所有している物件でお世話になりました。どちらの物件も相見積もりを取得して比較しましたが想像以上に安く抑えられました。特に雪が降る地域では単価が高いようで北海道の出張費用をプラスしても安くなるというのは驚きました。
大阪市 アパートオーナー 荒木様
金沢市に所有しているアパートの外壁塗装、防水塗装でお世話になりました。 遠方の為、地元の管理会社に任せっきりにしていたら、家賃はどんどん下がるし退去後のリフォーム費用はかさむのに入居がない…。いっそ売却しようと考えましたが思った以上に安い査定額で身動きが取れず困っていたので相談。きれいな仕上がりで収益改善でき、ばっちり高値で売れました。片手間で儲かるなんて話はどこにもないですね笑
大阪市 マンションオーナー 中村様
ボロボロで入居率の低い物件、問題のある物件を安く購入して再生して収益改善しています。その時に不動産会社の方から紹介してもらいました。実際かなりのコストダウンでしたが、今まで使っていた工務店と比べても腕も良く満足。不動産投資の面からのアドバイスも頂けてもっと早くお願いしたかったです。
不動産投資を成功に導くたった一つの方法
真面目に物件に向き合い戦略を立て、大規模修繕やリフォーム等の適切なコストをかけて、家賃・入居率を下げない努力をしながら保有する。これにより、持っている間は収益になり、いつでも売れる状態でもある為、急激な経済情勢の変化にも対応する事ができる。
この状態は買主にとっても、購入後の大規模修繕の費用を加味する必要がなく、自己資金の少ない方でも購入できる可能性が高まるという事です。
つまり、「買える人が多くなる＝強気の金額でも売却できる」可能性が高まるという事です。
上記は当たり前の事ですが、ほとんどの不動産投資家の方ができていません。
というか不動産屋と呼ばれるプロでもできていない事が多いです。
だって、彼らは買った事も所有した事もない営業マンだから。
売ったら終わり。
管理会社に任せて、楽して不労所得、、、なんて言葉は所有した事ないからです。
不動産投資に限ったことではないですが、戦略もなく、知識もいらず、コストもリスクもない儲け話はありません。
しっかり不動産と向き合って、かけるべきコストはかけてあげてください。
地に足をつけて当たり前のことをしていれば不動産は安定した良い資産になってくれます。
不動産投資は買って終わりではなく買ってからが始まりです。
ハイパーインフレで
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